Gayrimenkul Hukuku Ankara'da Tapu ve Taşınmaz Davaları — Neksus Hukuk

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetine, tapu işlemlerine ve taşınmazlardan doğan uyuşmazlıklara ilişkin hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu (No. 4721) ve özel kanunlar çerçevesinde tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, muris muvazaası, ecrimisil, kamulaştırma ve kira davalarını kapsar. Taşınmaz değerlerinin yüksekliği nedeniyle doğru hukuki strateji belirleyicidir.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı – Neksus Hukuk Etimesgut Ankara

Bir taşınmaz alırken, satarken ya da paylaşırken atılan yanlış bir adım; çoğu zaman geri dönüşü güç ve maliyeti yüksek sonuçlar doğurur. Tapu kaydındaki bir hata, eksik bir sözleşme ya da kaçırılan bir hak düşürücü süre, mülkiyet hakkınızı doğrudan etkileyebilir. Gayrimenkul uyuşmazlıkları; tapu kütüğü, kadastro kayıtları ve bilirkişi incelemeleri üzerinden yürüyen teknik davalardır. Neksus Hukuk; Etimesgut, Eryaman, Sincan ve Ankara genelindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında müvekkillerine doğrudan avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Md. 683
TMK — Mülkiyet Hakkı
3 Ay
Önalım Dava Süresi
Yer Mahk.
Taşınmazda Kesin Yetki
2942
Kamulaştırma Kanunu

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut ve işyeri gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklarla, bu taşınmazlara ilişkin işlem ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynağı Türk Medeni Kanunu'nun (No. 4721) eşya hukuku hükümleridir. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu (No. 634), Kamulaştırma Kanunu (No. 2942), Tapu Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri de bu alanda uygulanır.

Taşınmaz davaları; tapu kütüğü kayıtları, kadastro tespitleri, krokiler ve bilirkişi raporlarına dayalı, teknik ve titiz bir hazırlık gerektiren davalardır. Hatalı bir dava türü seçimi veya kaçırılan bir hak düşürücü süre, mülkiyet hakkının kaybına yol açabilir. Neksus Hukuk'ta gayrimenkul uyuşmazlıkları; tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesinden dava stratejisinin belirlenmesine, keşif ve bilirkişi sürecinin yönetiminden istinaf aşamasına kadar bütünsel bir yaklaşımla yürütülmektedir.

"Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." — TMK Madde 683. Mülkiyet hakkı anayasal güvence altındadır; ancak bu hakkın korunması, tapu kaydının doğruluğuna ve hakların zamanında kullanılmasına bağlıdır.

Başlıca Gayrimenkul Davaları

Aşağıdaki tablo; uygulamada en sık karşılaşılan taşınmaz davalarını, ilgili kanun maddelerini, konusunu ve görevli mahkemeyi bir arada sunmaktadır:

Dava Türü İlgili Kanun Maddesi Konusu Görevli Mahkeme
Tapu İptali ve Tescil TMK Md. 1024-1025 Yolsuz tescilin düzeltilmesi Asliye Hukuk
Ortaklığın Giderilmesi (izale-i şuyu) TMK Md. 698-699 Paydaşlığa son verme; aynen taksim veya satış Sulh Hukuk
Önalım (Şufa) Davası TMK Md. 732-734 Paydaşın payını öncelikle satın alma Asliye Hukuk
Muris Muvazaası TMK Md. 1024 + İBK Mirastan mal kaçırmanın iptali Asliye Hukuk
El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil TMK Md. 683/2, 995 Haksız işgalin önlenmesi ve tazminat Asliye Hukuk
Kamulaştırma Bedel Tespiti 2942 Sayılı Kanun Md. 10 Gerçek bedelin mahkemece tespiti Asliye Hukuk
Kazandırıcı Zamanaşımıyla Tescil TMK Md. 712-713 Zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımı Asliye Hukuk
Kira Tespiti ve Tahliye TBK Md. 299-378 Kira bedeli ve kiracının tahliyesi Sulh Hukuk

Dava ve İşlem Hizmetlerimiz

Gayrimenkul hukuku yalnızca dava değil; aynı zamanda işlem ve sözleşme güvenliğini de kapsar. Neksus Hukuk her iki alanda da hizmet sunar:

Dava ve Uyuşmazlık

  • Tapu iptali ve tescil davaları (TMK Md. 1024-1025)
  • Ortaklığın giderilmesi ve önalım davaları
  • Muris muvazaası ve mirasa bağlı tapu uyuşmazlıkları
  • El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri
  • Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları

İşlem ve Danışmanlık

  • Tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi (due diligence)
  • Satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve ön ödemeli konut sözleşmeleri
  • İpotek, intifa ve diğer ayni hak işlemleri
  • Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve tahliye süreçleri
  • Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin danışmanlık

Gayrimenkul Avukatına Ne Zaman İhtiyaç Duyulur?

Taşınmaz hukukunda haklar, çoğu zaman hak düşürücü sürelere bağlıdır ve tapu işlemleri geri alınması güç sonuçlar doğurur. Aşağıdaki durumların her birinde hukuki destek alınması önerilir:

Durum Neden Kritik? Aciliyet
Paydaşın payını üçüncü kişiye satması Önalım hakkı 3 ay / 2 yıllık hak düşürücü süreye tabidir Hemen
Taşınmaz alımı veya satışı öncesi Tapu, ipotek, haciz ve şerh kontrolü işlemden önce yapılmalıdır İşlemden Önce
Mirasla intikal eden taşınmaz Muris muvazaası ve ortaklık sorunları erken çözülmelidir Erken
Taşınmaza haksız el atma / işgal El atmanın önlenmesi ve ecrimisil için delil korunmalıdır Aynı Gün
Kamulaştırma tebligatı Bedele itiraz ve dava için yasal süreler işler Hemen
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Müteahhit yükümlülükleri ve teminatlar baştan güvenceye alınmalıdır İmzadan Önce
Kira uyuşmazlığı veya tahliye Tahliye taahhüdü ve ihtar sürelerine uyulması gerekir Süreye Bağlı

Kesin yetki ve görevli mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK Md. 12). Tapu iptali ve tescil gibi davalar asliye hukuk, ortaklığın giderilmesi ve kira tespiti gibi davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Etimesgut ve Ankara Batı bölgesindeki taşınmazlar için yetkili adliye Ankara Batı Adliyesi'dir.

Gayrimenkul Davası Süreci Nasıl Yürütülür?

Bir taşınmaz davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK No. 6100) ve ilgili maddi hukuk hükümleri çerçevesinde birbirini izleyen aşamalardan geçer. Her aşamanın kendine özgü teknik gereksinimleri vardır:

01

Kayıt ve Belge İncelemesi

Tapu kütüğü, kadastro tespitleri, vergi kayıtları ve varsa sözleşmeler incelenir. Mülkiyet zinciri ve taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve hacizler tespit edilir. Dava türü bu aşamada belirlenir.

02

Dava Açılması

Yetkili ve görevli mahkemede dava açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir. Talepler ve deliller dava dilekçesinde eksiksiz belirtilir.

03

Keşif ve Bilirkişi

Mahkeme taşınmazda keşif yapar; harita mühendisi, değerleme uzmanı ve gerektiğinde diğer bilirkişilerden rapor alınır. Değer, taksim imkânı veya kusur bu raporlarla belirlenir; rapora itiraz kritiktir.

04

Karar ve İstinaf

Mahkeme kararını verir. Gerekçeli karara karşı 2 hafta içinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf, koşulları varsa Yargıtay'a temyiz yolu açıktır. Karar kesinleşince tapuda tescil edilir.

Profesyonel Temsilin Avantajları

Gayrimenkul işlem ve davalarında bir avukatla çalışmak; yüksek değerli ve teknik kararlarda somut farklar yaratır. Aşağıdaki tabloda temsil ile temsilsiz yürütülen süreçler karşılaştırılmaktadır:

Kritik Karar Noktası Avukatsız Süreç Neksus Hukuk ile Süreç
Alım-satım öncesi inceleme Tapudaki şerh, ipotek ve haciz fark edilmez Kayıtlar incelenir; risk işlemden önce ortaya konur
Önalım hakkı 3 ay / 2 yıllık hak düşürücü süre kaçırılır Süre takip edilir; önalım davası zamanında açılır
Dava türü seçimi Yanlış dava türü açılır; dava reddedilir Olaya uygun doğru dava ve talepler kurulur
Bilirkişi / değer raporu Düşük değer raporuna itiraz edilmez Rapor denetlenir; gerekçeli itirazla gerçek değer savunulur
Kat karşılığı inşaat Teminatsız sözleşme imzalanır; mağduriyet doğar Sözleşme dengelenir; teminat ve cezai şart eklenir
Kira / tahliye İhtar ve süre koşulları kaçırılır; tahliye gecikir Doğru yol (dava veya icra) ve süreler izlenir

Hangi Gayrimenkul Davalarında Hizmet Veriyoruz?

Neksus Hukuk gayrimenkul ekibi; Ankara Batı Adliyesi mahkemeleri başta olmak üzere Ankara genelinde geniş bir uyuşmazlık yelpazesinde hizmet vermektedir. Başlıca uygulama alanlarımız:

  • Tapu iptali ve tescil davaları: Yolsuz tescil, hile, ehliyetsizlik ve vekâlet kötüye kullanımı (TMK Md. 1024-1025).
  • Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Paylı ve elbirliği mülkiyetinde aynen taksim veya satış (TMK Md. 698-699).
  • Önalım (şufa) davaları: Paydaşın payını öncelikli satın alma hakkı (TMK Md. 732-734).
  • Muris muvazaası davaları: Mirastan mal kaçırma işlemlerinin iptali.
  • El atmanın önlenmesi ve ecrimisil: Haksız işgalin durdurulması ve tazminat (TMK Md. 683/2, 995).
  • Kamulaştırma uyuşmazlıkları: Bedel tespiti, iptal ve kamulaştırmasız el atma (2942 Sayılı Kanun).
  • Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Yönetim, ortak alan ve aidat sorunları (634 Sayılı Kanun).
  • Kira ve tahliye davaları: Kira tespiti, tahliye ve sözleşme uyuşmazlıkları (TBK Md. 299-378).

Doğru Gayrimenkul Avukatı Nasıl Seçilir?

Ankara veya Etimesgut'ta gayrimenkul avukatı seçerken dikkat edilmesi gereken temel kriterler şunlardır. Neksus Hukuk bu kriterlerin tamamında şeffaf bir tutum sergilemektedir:

  • Baro kaydı ve aktif üyelik: Avukatın Ankara Barosu'na kayıtlı ve aktif statüde olması zorunludur. Sözleşme imzalamadan önce sicil numarasını baro üzerinden teyit edin.
  • Gayrimenkul uygulama deneyimi: Tapu, kadastro ve bilirkişi süreçleri teknik bilgi gerektirir; büronun bu alandaki dava ve işlem deneyimini sorgulayın.
  • Doğrudan avukat iletişimi: Davanızı takip eden avukatla bizzat görüşebilmelisiniz. Neksus Hukuk'ta her müvekkil, sorumlu avukatıyla doğrudan iletişim kurar.
  • Yazılı ücret sözleşmesi: Türkiye Barolar Birliği kuralları gereği tüm avukatlık ücretleri başlamadan önce yazılı sözleşmeyle belirlenir. Neksus Hukuk, göreve başlamadan önce net ve yazılı bir ücret belgesi sunar.
  • Yerel mahkeme ve tapu bilgisi: Ankara Batı Adliyesi mahkemeleri ve bölge tapu müdürlüklerinin uygulamalarına hakimiyet, dosya hızını etkiler.
  • İşlem güvenliği yaklaşımı: Dava kadar, sözleşme ve tapu işlemlerinde önleyici hukuki danışmanlık da değer taşır.
  • Gerçekçi vaka değerlendirmesi: Sonucu garanti eden avukat etik ihlali yapmaktadır. Strateji odaklı, dürüst ve ölçülü bir değerlendirme, boş vaatlerden her zaman daha değerlidir.

Taşınmaz Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Etimesgut, Eryaman veya Ankara'da bir taşınmaz alacak ya da satacaksanız, işlemden önce aşağıdaki adımları sırasıyla uygulayın:

1

Tapu Kaydını İnceleyin

Taşınmazın tapu kütüğündeki kayıtlarını; malik, hisse durumu, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Üzerinde takyidat bulunan bir taşınmaz, ileride ciddi sorunlara yol açabilir.

2

İmar ve Yapı Durumunu Kontrol Edin

Belediyeden imar durumunu, kat irtifakı/kat mülkiyeti bilgisini ve yapı ruhsatı ile iskânı sorgulayın. İmara aykırı veya kaçak yapılar değer ve kullanım açısından risklidir.

3

Sözleşmeyi Yazılı Yapın

Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat gibi sözleşmeler resmi şekle tabidir. Sözlü anlaşmalara güvenmeyin; ödeme, teslim ve teminat koşullarını yazılı ve eksiksiz belirleyin.

4

Devri Tapuda Gerçekleştirin

Taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan resmi devirle geçer. Harici (noter veya el yazısı) sözleşmeler mülkiyet devri sağlamaz; ödemeyi devirle eşzamanlı planlayın.

5

Neksus Hukuk'a Danışın

İşlemden önce 0533 633 38 90 numaralı hattan randevu alın. Tapu ve kayıt incelemesini yapar, sözleşmenizi hazırlar ve devir sürecinde yanınızda oluruz.

Kaçırılmaması gereken yasal süreler: Önalım davası: satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl (TMK Md. 733). Ecrimisil talebi: kural olarak geriye dönük 5 yıl. Kamulaştırma bedel tespiti ve itiraz: 2942 Sayılı Kanun'daki sürelere tabidir. İstinaf süresi: gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta. Bu sürelerin kaçırılması mülkiyet hakkının kaybına dahi yol açabilir.

Neksus Hukuk Neden?

Neksus Hukuk; Ankara'nın Etimesgut ilçesinde faaliyet gösteren bir hukuk bürosudur. Gayrimenkul hukuku alanında, Ankara Batı Adliyesi mahkemeleri başta olmak üzere geniş bir müvekkil kitlesine hizmet vermektedir. Temel ilkelerimiz: doğrudan avukat katılımı, şeffaf ücretlendirme ve işlem güvenliğini önceleyen strateji.

Nitelik Detay
Baro Kaydı Ankara Barosu — aktif üyelik, doğrulanmış sicil
Hizmet Verilen Mahkemeler Ankara Batı Adliyesi Asliye ve Sulh Hukuk Mahkemeleri, Ankara Adliyesi, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi, Yargıtay
Uygulama Alanı Tapu iptali-tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, muris muvazaası, ecrimisil, kamulaştırma, kat mülkiyeti, kira
İşlem ve Danışmanlık Tapu-kadastro incelemesi, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ayni hak işlemleri
Müvekkil İletişimi Doğrudan avukat-müvekkil görüşmesi; UYAP izleme ve proaktif bilgilendirme
Ücret Şeffaflığı Göreve başlamadan önce yazılı ücret sözleşmesi; Ankara Barosu Asgari Ücret Tarifesi uyumlu
Hizmet Bölgesi Etimesgut avukat, Eryaman avukat, Sincan, Elvankent, Batıkent ve tüm Ankara ilçeleri
Adres Oğuzlar, 1602. Cd No:1, 06796 Etimesgut / Ankara
Telefon 0533 633 38 90
E-posta info@neksushukuk.com

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın hukuka aykırı (yolsuz) olduğu iddiasıyla iptalini ve gerçek hak durumuna göre yeniden tescilini sağlamaya yönelik davadır (TMK Md. 1024-1025). Muris muvazaası, hukuki ehliyetsizlik, hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya kazandırıcı zamanaşımı gibi sebeplere dayanabilir. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl işler?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığa son vermek için açılır (TMK Md. 698-699). Mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış suretiyle paylaştırmaya karar verir ve taşınmaz açık artırmayla satılarak bedel paylar oranında dağıtılır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve her paydaş açabilir.

Önalım (şufa) hakkı nedir ve süresi ne kadardır?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alma hakkıdır (TMK Md. 732-734). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım davası açılarak kullanılır. Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması halinde hak ortadan kalkar.

Muris muvazaası nedir?

Muris muvazaası, miras bırakanın (murisin) mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya başka bir işlem gibi göstermesidir. Bu durumda mirasçılar, muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir. Uygulamanın temel dayanağı 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'dır. Saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar dava açabilir.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nasıl talep edilir?

Ecrimisil, bir taşınmazın malikin rızası dışında ve haksız olarak kullanılması halinde, işgal edenden talep edilen tazminattır. Kötü niyetli zilyedin sorumluluğuna ilişkin TMK Md. 995 hükümlerine dayanır. Malik, men-i müdahale (el atmanın önlenmesi) davasıyla birlikte ecrimisil de talep edebilir. Talep, geriye dönük olarak kural olarak son beş yıllık dönem için ileri sürülebilir.

Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?

Evet. Kamulaştırma 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yürütülür. İdarenin belirlediği bedel kabul edilmezse, bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek değerini belirler. Ayrıca usule aykırı kamulaştırma işlemine karşı iptal davası, idarenin bedel ödemeden el koyduğu hallerde ise kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

Gayrimenkul davaları hangi mahkemede görülür?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda (tapu iptali-tescil, el atmanın önlenmesi, ipotek vb.) taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK Md. 12). Görev bakımından tapu iptali ve tescil gibi davalar asliye hukuk mahkemesinde; ortaklığın giderilmesi ve kira tespiti gibi davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Etimesgut ve Ankara Batı bölgesindeki taşınmazlar için yetkili adliye Ankara Batı Adliyesi'dir.

Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı; kira bedelini ödememe (iki haklı ihtar), kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşa veya imarı, yazılı tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresi sonunda bildirim gibi hallerde tahliye edilebilir. Tahliye, dava veya icra yoluyla; tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde ise belirli sürelere uyularak yürütülür.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacıyla sunulmuş olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her gayrimenkul uyuşmazlığı kendine özgü olgusal koşullar içerir. Durumunuza özgü hukuki değerlendirme için Neksus Hukuk ile doğrudan iletişime geçiniz. İlk görüşmeden itibaren avukat-müvekkil gizliliği geçerlidir.